Este important să cunoști cum poți să te „aperi” într-un contract de promisiune de vânzare-cumpărare. Cum să te protejezi de vânzări sau promisiuni succesive asupra bunului sau cum să fii protejat în cazul în care dezvoltatorul/investitorul (promitentul-vânzător) intră în procedura insolvenței.

Când închei un contract, mai ales unul ce implică investiții de zeci de mii de euro, este aproape de neconceput să nu consulți un avocat. În cele ce urmează voi expune, pe scurt, la ce să fii atent când închei o promisiune de vânzare cumpărare. 

Context. Ce este promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul.

Promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul este un contract prin care una dintre părți (promitentul-vânzător) se obligă să vândă, iar cealaltă parte (promitentul-cumpărător) se obligă să cumpere un anumit bun în viitor, în condițiile stabilite de comun acord. Acest tip de contract preliminar stabilește obligațiile părților de a încheia un contract de vânzare-cumpărare propriu-zis, la un termen ulterior și în condițiile specificate în promisiune. 

Promisiunea de vânzare-cumpărare nu transferă dreptul de proprietate asupra bunului, ci doar creează o obligație de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare. 

Poate fi unilaterală (doar una dintre părți își asumă obligația de a vinde sau de a cumpăra) sau bilaterală (ambele părți își asumă obligația de a vinde și de a cumpăra). 

Practic este instrumentul cel mai des utilizat de către dezvoltatori imobiliari pentru a vinde imobile care nu sunt încă finalizate și se află în diferite stadii de construcție.

Cum te aperi sau la ce să fii atent într-o promisiune de vânzare-cumpărare.

Unu. Notezi în Cartea Funciară promisunea de vânzare-cumpărare. Acest lucru prezintă mai multe avantaje pentru tine, în calitate de promitent-cumpărător, inclusiv în cazul în care societatea intră în procedura insolvenței, astfel:

a) este o modalitate prin care tu faci cunoscut public dreptul tău asupra bunului imobil respectiv, astfel că nu vei fi afectat de promisiuni sau vânzări ulterioare. Mai mult, este posibil să fii preferat și în fața unor cumpărători (promitenți) anteriori care nu și-au notat dreptul în cartea funciară.

b) dacă dezvoltatorul (promitentul-vânzător) intră în insolvență, tu, în calitate de promitent-cumpărător, poți solicita autentificarea contractului de vânzare (și astfel vei intra în posesia imobilului), care se va încheia cu lichidatorul desemnat, cu condiția să achiți prețul întreg.

Necesar de punctat este faptul că în cazul în care imobilul nu are carte funciară deoarece nu este edificat, antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) poate fi notat în cartea funciară aferentă terenului pe care se realizează construcția.

Doi. Conform art. 2386 pct. 2 Cod civil, dacă ai notat în cartea funciară promisiunea de vânzare-cumpărare, beneficiezi de o ipotecă legală asupra sumelor plătite dezvoltatorului imobiliar în cazul în care, din culpa sau datorită refuzului acestuia, promisiunea nu se mai concretizează într-un contract definitiv de vânzare.

Mai mult, dacă promitentul-vânzător (dezvoltatorul) intră în procedura insolvenței, vei avea prioritate la plata debitului din prețul adjudecării la licitație a imobilului. Dacă nu ai avea ipotecă, ai fi un simplu creditor chirografar, fără garanții, care riscă să nu primească nimic din bunul imobil vândut dacă sunt alții creditori cu ipotecă înaintea ta.

Practic, acestea sunt aproape singurele garanții efective pe care le are un promitent-cumpărător în legislația românească. 

Pentru toate celelalte există avocați specializați în contracte.