Laurentiu-Paul POP | Avocat Timisoara | beyondlegal

dreptul imobiliar.

Ce reprezint─â dreptul imobiliar?

Dreptul imobiliar se concentreaz─â asupra normelor privind dreptul de proprietate, dezmembr─âmintele acestuia dar ╚Öi normele ce guverneaz─â tranzac╚Ťiile referitoare la propriet─â╚Ťile imobiliare.┬á

Acesta are în vedere, în mare parte, următoarele domenii:

  • Dreptul de proprietate┬á╚Öi dezmembr─âmintele lui (uzufruct etc.)
  • Limitele dreptului de proprietate (distan╚Ťa dintre propriet─â╚Ťii etc.)
  • Modul de dob├óndire a propriet─â╚Ťii ╚Öi alte drepturi reale (uzucapiune, tranzac╚Ťii etc.)
  • Proprietatea comun─â ╚Öi for╚Ťat─â
  • Exproprierea pentru cauz─â de utilitate public─â
  • Fond funciar ╚Öi reconstituirea dreptului de proprietate
  • Publicitatea imobiliar─â (Cartea Funciar─â)

Pentru aspecte ce ╚Ťin de contracte ├«╚Ťi recomand─âm ╚Öi serviciile prezentate la dreptul contractelor.

servicii oferite:

întrebări frecvente.

Se mai poate solicita reconstituirea dreptului de proprietate în 2023?

Da, conform Legii nr.123/2023, reconstituirea dreptului de proprietate a persoanelor, care nu s-au ├«nscris ├«n cooperativa agricol─â de produc╚Ťie, de╚Ťin─âtorii sau mo╚Ötenitorii acestora nu s-au ├«nscris ├«n cooperativa agricol─â de produc╚Ťie, nu au predat sau nu li s-au preluat la stat terenurile prin acte translative de proprietate pot solicita, la cerere, comisiei jude╚Ťene emiterea titlului de proprietate ├«n condi╚Ťiile noii legi, astfel:

 

  • dac─â de╚Ťin─âtorii sau mo╚Ötenitorii acestora figureaz─â cu terenul ├«n registrele agricole sau registrele cadastrale ╚Öi ├«n eviden╚Ťele fiscale;
  • pentru terenul ├«n cauz─â nu a fost deschis─â carte funciar─â ├«n baza Legii cadastrului ╚Öi a publicit─â╚Ťii imobiliare nr.7/1996, republicat─â, cu modific─ârile ╚Öi complet─ârile ulterioare;
  • terenul nu face obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de c─âtre alte persoane ╚Öi nici nu s-a eliberat anterior titlu de proprietate cu privire la acesta.
Pe ce tip de terenuri pot s─â construiesc?

Ca regul─â amplasarea construc╚Ťiilor de orice fel se face ├«n intravilanul localit─â╚Ťilor.

 

Prin excep╚Ťie, pot fi edificate anumite obiective de construc╚Ťii ├«n extravilan, dar numai pe terenuri av├ónd clasa de calitate cuprins─â ├«ntre III ╚Öi V ╚Öi categoria de folosin╚Ť─â arabil, vii ╚Öi livezi dar ╚Öi p─â╚Öune (Legea 254/2022) sau pe parcele cu lucr─âri de ├«mbun─ât─â╚Ťiri funciare.

Se pot emite titluri de proprietate ┼či ordine de prefect pentru punerea ├«n posesie asupra terenului aferent casei de locuit ┼či anexelor gospod─âre┼čti?ÔÇĘ

Da, prin Legea 231 din 2018 au fost modificate dispozi╚Ťiile Legii 18 din 1991 privind fondul funciar prin care s-a stabilit c─â persoanele ├«n posesia c─ârora se afl─â terenul aferent casei de locuit, anexelor gospod─âre╚Öti, cur╚Ťii ╚Öi gr─âdinii din jurul acestora, pot solicita emiterea unui tieeetlu de proprietate cu privire la acest teren.┬á Noile dispozi╚Ťii sunt prev─âzute ├«n art. 23 ╚Öi art. 27 alin. (23) din Legea 18 din 1991 privind fondul funciar.

Cum se îndreaptă erorile materiale din titlurile de proprietate?

Rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de oficiul de cadastru ┼či publicitate imobiliar─â, ├«n temeiul hot─âr├órii comisiei jude┼úene.┬á

 

├Än acest sens, men┼úion─âm c─â rectificarea titlurilor de proprietate presupune ├«ndreptarea unor erori materiale ├«nscrise ├«n acestea la momentul emiterii, ├«ndreptare ce se poate realiza pe cale administrativ─â prin ordin al directorului general al Agen┼úiei Na┼úionale de Cadastru ┼či Publicitate Imobiliar─â ├«n baza hot─âr├órii comisiei jude┼úene.

 

Pentru rectificarea titlului de proprietate este obligatorie depunerea acestuia în original.

 

De asemenea, pentru definirea termenului de eroare material─â se va avea ├«n vedere sensul prev─âzut de art. 442, alin. (1) din Codul de procedur─â civil─â:┬á┬á┬á ,,(1) Erorile sau omisiunile cu privire la numele, calitatea ┼či sus┼úinerile p─âr┼úilor sau cele de calcul, precum ┼či orice alte erori materiale cuprinse ├«n hot─âr├óri sau ├«ncheieri pot fi ├«ndreptate din oficiu ori la cerereÔÇŁ.┬á┬á

Ce se poate face în cazul unei suprapuneri de teren?

În primul rând, este important de stabilit ce tip de suprapunere este, reală sau virtuală.

 

Suprapunerea poate fi real─â atunci c├ónd este datorat─â existen╚Ťei mai multor acte juridice diferite pentru acela╚Öi ampla┬şsament, identific─ârii diferite a limitei comune sau lipsei materializ─ârii limitei la mo┬şmentul identific─ârii. (art. 117 ODG 700/2014).

 

Suprapunerea virtual─â este suprapunerea ÔÇ×digital─âÔÇŁ care nu exist─â propriu-zis ├«n teren, fiind consecin╚Ťa unor erori de m─âsurare ╚Öi/sau prelucrare gre╚Öit─â a datelor m─âsurate ├«n teren.

├Än cazul suprapunerii reale fie se rezolv─â situa╚Ťia pe cale amiabil─â fie se ajunge ├«n fa╚Ťa instan╚Ťei.

├Än cazul suprapunerii virtuale aceasta se rezolv─â administrativ prin repozi╚Ťionarea imobilului.

Ce fac ├«n cazul ├«n care v├ónz─âtorul din promisiunea de v├ónzare-cump─ârare nu-╚Öi respect─â obliga╚Ťia?

Conform legii po╚Ťi cere fie restituirea avansului, daune-interese sau investirea instan╚Ťei cu o ac╚Ťiune prin care s─â obligi promitentul-v├ónz─âtor s─â ├«╚Ťi v├ónd─â imobilul.

 

Astfel, conform art. 1669 Cod civil, ÔÇ×C├ónd una dintre p─âr┼úile care au ├«ncheiate promisiune bilateral─â de v├ónzare refuz─â, nejustificat, s─â ├«ncheie contractul promis, cealalt─â parte poate cere pronun┼úarea unei hot─âr├óri care s─â ┼úin─â loc de contract, dac─â toate celelalte condi┼úii de validitate sunt ├«ndeplinite. Dreptul la ac┼úiune se prescrie ├«n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ├«ncheiat.ÔÇŁ

Este obligatorie forma autentică pentru promisiunea de vânzare-cumpărare?

Nu, HP. Dec. ICCJ (DCD) nr. 23 /2017 arat─â c─â ÔÇŁ ├Än interpretarea ╚Öi aplicarea art. 1279 alin (3) teza I ╚Öi art. 1669 alin. (1) C. civ., nu este obligatorie forma autentic─â la ├«ncheierea promisiunii de v├ónzare a unui bun imobil, ├«n vederea pronun╚Ť─ârii unei hot─âr├óri care s─â ╚Ťin─â loc de act autenticÔÇŁ.

Am preluat imobilul ├«n baza promisiunii acum mul╚Ťi ani ├«ns─â nu am semnat ├«nc─â contractul final de v├ónzare cump─ârare, ce pot face?

Ai la dispozi╚Ťie ac╚Ťiunea prev─âzut─â la 1669 Cod Civil prin care s─â obligi promitentul v├ónz─âtor s─â-╚Ťi v├ónd─â imobilul ├«ns─â trebuie s─â ai ├«n vedere c─â se va discu╚Ťa prescrip╚Ťia dreptului t─âu pentru aceast─â ac╚Ťiune (fiind trecut mai mult de 3 ani de la data la care puteai s─â ceri).

 

Astfel c─â este nevoie s─â invoci c─â posesia ta a ├«ntrerupt prescrp╚Ťia. Totu╚Öi, un asemnea litigiu poate fi complex ╚Öi este recomandat s─â ave╚Ťi un avocat specializat ├«n dreptul imobilialelor.

Ce este exproprierea?

Exproprierea presupune trecerea for╚Ťat─â ├«n proprietatea statului sau localit─â╚Ťii a unui imobil. Exproprierea de imobile, ├«n tot sau ├«n parte, se poate face numai pentru cauza de utilitate public─â, dup─â o dreapta ┼či prealabil─â desp─âgubire, prin hot─âr├óre judec─âtoreasc─â, conform art. 1 din Legea nr. 33/1994.

Ce este expropierea de fapt?

Expropriere de fapt reprezinta acea situatie in care o persoana, deși proprietar asupra unui imobil este privat de atributele dreptului de proprietate, fără ca această privare să se facă printr-un act juridic de către stat, UAT.

 

De exemplu: ├Än practic─â, se ajunge ├«n aceste situa╚Ťii ├«n cazul ├«n care se fac extinderi / moderniz─âri ale drumurilor fapt ce poate duce la ocuparea par╚Ťial─â a propriet─â╚Ťilor private. Ca exemplu: ave╚Ťi un teren intravilan de 500 mp ├«ns─â 200mp din acesta este afectat ├«n sensul ├«n care se afl─â o strad─â pe acesta f─âr─â ca vreo autoritate s─â v─â fi desp─âgubit prin expropriere sau alt juridic.

 

├Än aceast─â situa╚Ťie se poate introduce o ac╚Ťiune ├«n instan╚Ť─â sau se poate ├«ncerca negocierea cu unitatea administrativ teritorial─â pentru repararea tuturor prejudciilor.┬á

Din ce este compusă despăgubirea în cazul exproprierii?

Desp─âgubirea, ├«n cazul exproprierii, se compune din valoarea reala a imobilului ╚Öi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indrept─â╚Ťite, iar la calcularea cuantumului despagubirilor se va ┬á╚Ťine seama de valoarea de circula╚Ťie a imobilului (pre╚Ťul de vanzare) la data ├«ntocmirii raportului de expertiza ╚Öi de prejudiciul cauzat proprietarului sau, dup─â caz, altor persoane indrept─â╚Ťite, pe baza dovezile prezentate de ace╚Ötia.

 

De exemplu se pot solicita desp─âgubiri pentru lipsa de folosin╚Ť─â a imobilului.

Alte întrebări?

Te așteptăm să ne contactezi, prin orice mijloc de comunicare, oricând, de oriunde.